新信号!这座风向标城市卖地规则生变

2023/7/6 9:36:02
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作为楼市风向标的深圳,土地拍卖规则起了变化。

7月4日,深圳公共资源交易平台挂牌3宗二类居住用地,分别位于龙岗宝龙、宝安新安,总起始价46.32亿元,将于8月2日开拍。

引发市场关注的是,宝安新安地块的竞指标部分从过去宅地出让中的“竞保障房面积”改为“竞现房销售建面”,成为深圳首宗竞“现房销售建面”地块。

这宗地块土地建筑面积8.23万平方米,起始价29.62亿元,最高限制地价34.06亿元,现房销售最高限制建筑面积3.552万平方米,占比超过4成;住宅部分平均销售价格不高于8.86万元/平方米(不含室内装修)。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,当前工作重点之一还是“保交付”,现房销售可回避烂尾风险,所以现房销售面积占比越高,对保证项目完成的可能性就越高,对买家而言安全度更高。但对于房企而言,资金压力肯定大了。一般而言,动作快的话,拿地后半年多就可以预售,现房销售则要等1年半到2年才能实现资金回笼。

“‘竞现房销售面积’的做法也有利于避免一线城市土地市场过热。”卢文曦称。

“这类政策的出台将更利好资金成本低的国企、央企及稳健运营的优质民企。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,现房销售对房企资金成本考验较高,但也是推动我国房企向低杠杆模式转型的一种路径。

他进一步表示,我国房地产市场正面临由以往“高周转、高负债、高杠杆”三高模式向高质量发展转型,参考借鉴国外房地产行业发展经验,新加坡、美国、日本等国家的房地产企业均低杠杆经营。

6月27日,住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹公开表示,房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”,改变“高杠杆、高负债、高周转”模式,开展现房销售试点,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议亦明确指出,房地产工作中,有条件的可以进行现房销售。继续实行预售的,必须把资金监管责任落到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。

随后,2月8日,由国务院主办的中央直属党报《经济日报》发布了一篇题为“大力推动商品房现房销售”的报道。文章称,主管部门明确提及现房销售,表明未来,实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间,现房销售或将成为大势所趋。文章还称,当前,推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。

作为改革开放先行试点城市,深圳必然要在现房建设方面作出一定探索。事实上,近年来北京、上海、海南、西安、福州、合肥、宁波等地土地拍卖环节都曾在拍卖公告中提出“竞现房销售”的条件。

从全国来看,现房销售会提速吗?

对此,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,目前全国现房销售占比约14%,保交楼难度大的城市,现房销售占比更大。

“并不是要迅速将现售占比扩大,当前地产弱势也不支持大规模开展。但未来一段时间,现房销售和预售将是并行的两种模式,开发商既可以选现售,也可以选预售,购房者也一样。当然政策会支持现售,比如在金融政策、规划政策、报建政策等会有倾斜。”李宇嘉表示。

李宇嘉建议,能拿地的开发商一定要算好账,计算好增加的成本和回款周期是否可以承受。现售的出让条件下,地价一定会比预售条件下低,这也有利于开发商,特别是综合实力比较强的开发商。现售逐渐推行的过程,自然也就是房地产优胜劣汰和转向新模式的过程。

对竞自持租赁住房、保障性租赁住房面积的规则放宽,也是深圳此次土地拍卖规则调整的重点之一。

7月4日深圳推出的3宗地块全部采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让,即限地价、限普通商品房销售价格、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。对深圳此前土地拍卖规则中的“竞全年期自持的租赁住房建筑面积”、“竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积”,不再作要求。

李宇嘉表示,当前土地市场普遍降温,开发商资金链紧张,前期已建设了大规模的保障性住房,实时退出竞保障房配建、竞自持,也在情理之中。

就在深圳挂牌3宗地块前一天,7月3日,深圳市住建局接连发布4个管理办法,分别是《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》。

4个管理办法将于8月1日正式实施。自施行之日起,不再安排建设安居型商品房和人才住房。这意味着,深圳“共有产权房”来了,安居房和人才房或将成为历史。未来深圳楼市格局,将发生巨变。

编辑者:canfcw.com

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