老旧小区物业费调整

居委会依法定程序可代行职责

案情回顾

刘某等业主与某物业公司签订了《物业管理服务协议》，约定由物业公司提供物业管理服务，物业费按年计算每平方米18元。自合同签订生效后，双方一直按约定履行。但2014年6月以后，物业公司要求业主按照新的收费标准交纳物业费。刘某等业主认为上调物业费没有依据，提起诉讼，要求判令物业公司继续依协议执行。物业公司辩称，已经按照法定程序上调物业费，不同意业主的诉讼请求。法院经审理认为，物业公司的涨价行为符合形势要求，刘某等业主的要求无事实和法律依据，驳回了他们的诉讼请求。

案例解析

住宅小区物业费长期不调整是导致物业纠纷的重要原因之一。物业费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据我国物权法的规定，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。对于成立业主大会并选聘业委会的小区，调整物业费按照法律规定的程序进行即可。但是实践中，并非所有小区都成立业主大会或业主委员会，很多小区特别是老旧小区缺位现象非常普遍。本案即是在未成立业委会的小区，由居民委员会代行业委会职责，进而实现调整物业费的典型案例。

我国物权法及《物业管理条例》赋予业主大会和业委会法律上的地位，这从本质上体现了业主的事情由业主共同决定的基本原则。但业主大会与业主委员会仅是承载业主集体意志的外在载体，业主大会本质上代表全体业主的意志，即使未成立业主大会，全体业主同样有权作出集体意思表示；即使未选举业主委员会，全体业主同样可以通过委托其他组织的方式执行全体业主的集体意志。如果全体业主能够通过某种方式共同作出决定，效力上同样应该给予肯定。

《业主大会和业主委员会指导规则》中规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数一半的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。据此，成立业主大会但未选举产生业委会的小区，居民委员会在街道办事处或乡镇人民政府的指导和监督下，可代行业主委员会的职责，根据业主大会的授权，代为执行全体业主的决定；未成立业主大会、业委会等组织的，经符合条件的业主授权，亦可委托居民委员会代为执行业主共同决定事项。即将于5月1日起实施的《北京市物业管理条例》规定，在未成立业主大会或业主委员会的小区，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，在一定条件下代行业主大会或业主委员会的职责。也就是说，是否成立业主大会以及选举业主委员会，并不能从实质上阻碍全体业主作出意思表示。

本案中，涉案小区未成立业主大会，小区物业费长期得不到调整，客观上导致物业服务企业入不敷出，服务质量下降。为了给业主提供质价相符的物业服务，在对涉案小区物业费进行依法评估并公示的基础上，根据物业公司的申请，社区居委会代行业主委员会职责，并全权委托物业公司负责入户调查，征求全体业主意见。物业公司受托进行民意调查后，及时将调查结果向社区居委会和街道办事处分别进行报告，社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费。物业公司及时向所在区物业主管部门申请变更物业收费标准，并进行了相关备案工作。涉案小区调整物业费的过程，本质上体现了业主事情由业主共同决定的基本原则，程序上符合双过半的要求，主体上由社区居委会代行业委会职责，物业费涨价行为符合形势要求，应对全体业主产生效力，业主应当按照新的物业费收费标准交纳物业费。